Подвал дома

Подвал дома — этаж, частично расположенный под землей. При отметке пола ниже планировочной более чем на половину высоты официально именуется подвальным этажом, ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины — цокольным ⁽¹⁾. Как правило, имеет статус нежилого помещения.

В течение последних десятилетий подвалы в многоквартирных домах являются основными источниками скандалов между собственниками жилых и нежилых помещений. С началом приватизации квартир в бывшем муниципальном жилье вокруг подвалов домов, оказавшихся в муниципальной или частной собственности сторонних лиц путем рейдерского захвата, возникает вал исков.

За два прошедших десятилетия ситуация по-прежнему остается накаленной. Одновременно появилось новое поколение подвалов в домах-новостройках, захваченных застройщиками еще в ходе возведения жилья.

Оглавление.

I. Функциональное предназначение подвала дома.
II. Подвал дома — судебная практика.

III. Типы подвалов дома, являющихся общедолевым имуществом:

«Исторический» подвал дома.
Технический подвал дома.
Технический подвал дома, захваченный рейдерами ЖКХ.

I. Функциональное предназначение подвала дома

▪ Подвал, не являющийся общим имуществом многоквартирного дома. В таком объекте, например, могут быть обустроены гаражи (парковки), которые можно продать — в том числе и сторонним лицам.

▪ Подвал, являющийся общим имуществом многоквартирного дома, который одновременно может быть отторгнут (с согласия собственников).

▪ Подвал, который может относиться только к общему имуществу дома и не может быть отторгнут даже по решению собственников.

Подвал дома может не относиться к общему имуществу.

Подвал дома — судебная практика

Для председателей ТСЖ и других собственников, желающих вернуть подвал дома, в статье «Нежилые помещения в жилом доме» мы привели основные тезисы, которыми стоит руководствоваться при написании искового заявления. Эту стратегию стоит взять на вооружение, судясь за другие объекты общего имущества.

В некоторых случаях собственникам удается отсудить подвалы домов, оккупированные в том числе и много лет назад ⁽²⁾. Однако, изучив «общую траекторию дуновения ветра», мы смогли выявить мало оптимистичных факторов.

На такие рассуждения наводит изучение ряда дел, посвященных подвалам домов, которые были рассмотрены в частности Высшим Арбитражным судом, чьими решениями обязаны руководствоваться все нижестоящие инстанции судебной власти. Опираясь на них, по нашим оценкам, можно отметить две основные негативные тенденции:

▪ Отсутствие общего прецедента. Несмотря на тот факт, что история скандала тянется еще
с 90-х годов прошлого столетия суды так и не расставили точек над «I», будущее сотен тысяч подвалов многоквартирных домов по-прежнему остается туманным.

▪ Умышленное потакание высших судов РФ (частное суждение «Ростов-Дом». — Авт.) незаконно захватившим подвалы домов рейдерам ЖКХ. Данный вывод напрашивается, исходя из пункта выше (прошедшие десятилетия — надо думать, весомый срок, чтобы судебная власть выработала четкую позицию по подвалам домов, единое стандартное решение, перестав издеваться над обворованными миллионами собственников жилья).

При этом мы все же не разделяем взгляды наиболее радикальных председателей ТСЖ, подозревающих высшую судебную власть в сговоре с рейдерами. Захват подвала дома — «местечковый» инцидент, его организаторами выступают, как правило, городские администрации.

Учитывая обилие беззаконий, можно вести речь о глобальном пересмотре результатов прошедшей приватизации жилья в РФ. Однако нынешнее официальное отношение федеральных властей к проблеме приватизации всего имущества (не только жилья, но и заводов-пароходов) известно:
ее незаконные итоги пересмотру не подлежат, поскольку процесс спровоцирует революцию.

В свете изложенного есть веские аргументы придерживаться версии: суды специально саботируют объективное рассмотрение исков и не вырабатывают единого решения относительно приватизированных подвалов домов, чтобы не создавать революционную ситуацию. Ниже мы приводим тезисы Высшего Арбитражного суда, какой же подвал может быть отнесен к общему имуществу собственников — на основе вынесенных решений.

III. Основные виды подвалов дома, являющихся общедолевым имуществом

ЦИТАТА

— Бандиты! — с раздражением сказал Колосок. — Честное слово, бандиты! Только грабят они нас, прикрываясь законами, которые сами придумывают. А какая, скажите, разница, по закону меня ограбят или не по закону? Да мне все равно!

Николай Носов. «Незнайка на Луне».

1) «Исторический» подвал дома

С точки зрения судебной власти, в момент приватизации самой первой квартиры в муниципальном жилье технический подвал дома не должен был оказаться оформленным как самостоятельное нежилое помещение.Данный признак является приоритетным.

«Если в бывшем муниципальном доме подвал был учтен и сформирован для самостоятельных целей, не предназначенных для обслуживания жилого дома, и не использовался собственниками как общее имущество МКД, у последних не возникло право собственности. Факт приватизации гражданами жилья явился основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности, в том числе – на технические этажи и подвалы. Такое право возникло у собственников один раз — в момент приватизации самой первой квартиры, не зависимо, является ли подвал дома техническим этажом». (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №13391/09 по делу №А65-7624/2008-СГ3-14/13).

Таким образом, если в момент приватизации первой квартиры нетехнический подвал дома не был оформлен как отдельное помещение, он также является общим имуществом. Одновременно суды допускают, что впоследствии часть подвала дома могла остаться общим имуществом, а часть — стать индивидуальным нежилым помещением (например, после перепланировки).

Подвал как он есть.

Такой подход суды стали практиковать совсем недавно, ранее собственникам оставалось доказывать, что их подвал является техническим. Ситуация изменилась после того, как пермский адвокат Игорь Гуляев подал провокационный иск в Конституционный суд РФ с требованием вообще отменить ст. 36 ЖК РФ ⁽³⁾.

2) Технический подвал дома

Технический подвал может быть только общим имуществом жильцов. Чтобы закрепить за объектом данный статус, необходимо доказать, что без наличия оного, собственники не смогут эксплуатировать все строение, аналог схожей логической связи — ключ и замок (стих для запоминания собственникам дома: подвалу нужен функционал). При этом, возможно, удастся отвоевать только часть подземного этажа, которую признают технической, остальные площади окажутся подлежащим отчуждению нежилым помещением.

«Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру». (Ст. 290 Гражданского кодекса РФ).

«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)…» (Ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Трубы в подвале. С точки зрения Высшего Арбитражного суда, наличие в подвале дома коммуникаций и оборудования, обслуживающих одно помещение, не дает повода считать его техническим подвалом.

«…право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Следовательно, проведение строительно-технической экспертизы, отвечающей только на вопрос о наличии инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации…» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 12537/09 от 15 декабря 2009 г.)

Дополнительными признаками технического подвала являются:

▪ Наличие оборудования, обслуживающего более одного помещения и одновременно требующего постоянного открытого доступа для его эксплуатации и контроля (см. там же).

▪ Если коммуникации подвала дома соответствуют нормативным требованиям к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество, предусмотренных постановлением РФ № 491 (там же).

▪ Если в подвале имеются помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, и не имеют самостоятельного назначения (там же).

Законодательство запрещает отчуждать технический подвал дома в новостройках и вторичном жилье. Часть технических подвалов дома, захваченных рейдерами ЖКХ, также может быть возвращена собственникам.

«Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации…» (Постановление Пленума высшего арбитражного суда РФ от 23 июля 2009 г. №64).

«У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». (П. 5 ст. 16 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве»).

3) Технический подвал дома, захваченный рейдерами ЖКХ

В данной ситуации приоритетным является исторический факт — предназначение подвальных помещений на момент приватизации первой квартиры.

«Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало, прежде всего, выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома». (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 2 марта 2010 г. № 13391/09).

Если в момент приватизации первой квартиры действующее в тесной связке с коррумпированными чиновниками муниципальной власти городское БТИ оформило подвал дома как помещение для индивидуального пользования, выиграть суд значительно меньше шансов. Даже поднятую документацию на объект дома с фигурирующим словосочетанием «технический подвал» («технический этаж») можно использовать в качестве веского аргумента, но не 100-процентной гарантии на победу.

В качестве одной из «лазеек» можно использовать имеющиеся муниципальные помещения (практически в каждом бывшем государственном доме остается хотя бы одна неприватизированная квартира).

«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности».
(Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 2 марта 2010 г. №13391/09).

Олег ПЕТРУШИН,
фото автора

RSS-лента

Новости на почту

Ссылки:

В соответствии с приказом Минземстроя РФ №37 от 04.08.1998 с дополнениями от 19.05.2008.
Они отвоевали подвал.
Подвал — доля общая.